Експерт: Имотният пазар в нов етап – по-спокоен, по-предсказуем и по-близо до реалните възможности на домакинствата

След няколко години на ускорен ръст, силно търсене и ясно изразени инвестиционни очаквания, пазарът на жилищни имоти в България започва да сменя темпото. Влизането на страната в еврозоната от началото на 2026 г. не предизвиква шок, но действа като естествена граница между един свръхактивен период и следващ етап – по-бавен, по-предпазлив и по-близо до равновесие.

"Не очакваме съществени промени на пазара“, каза пред bTV Антон Андонов, изпълнителен директор на ERA България. "Причината е проста – в големите градове имотите от години се търгуват в евро. За участниците на пазара тази промяна е факт от много време“.

От ускорение към нормален ритъм

Данните за последните три години показват ясно колко силен е бил пазарът. През 2023, 2024 и 2025 г. цените на жилищата в страната растат средно между 12% и 16% годишно, а в края на 2025 г. увеличението надхвърля 15% на годишна база. Това обаче е темп, който трудно може да се поддържа дълго.

"Цените няма да спрат да растат, но ръстът ще се забави осезаемо“, заяви Андонов. "През 2026 г. очакваме увеличение от порядъка на 6–8% годишно. Под 10%“.

Според него ключовият фактор е изчерпването на очакванията. Част от търсенето през последната година е било движено не от реална нужда, а от страх да не се изпусне "моментът преди еврото“. "Сега този мотив просто изчезва“, допълва той.

Пазар, който си поема въздух

Началото на 2026 г. се очертава като период на по-ниска активност – както от страна на купувачите, така и на продавачите. Част от собствениците изчакваха 1 януари, за да обявят имотите си след влизането в еврозоната. Купувачите, от своя страна, също предпочетоха да изчакат.

"В първите няколко месеца ще има по-малко сделки“, прогнозира Андонов. "Пазарът ще има нужда от време – поне половин година – за да приеме новата реалност и да се пренастрои“.

Към това се добавя и сезонният фактор. Януари традиционно е по-спокоен месец –хората пътуват, планират, отлагат решенията си. В този смисъл забавянето не е сигнал за криза, а за пауза.

Първият знак, че нещо се променя

Един от най-сигурните индикатори за охлаждане на пазара вече започва да се появява – времето, за което имотите се продават.

"В силен пазар качествените имоти се реализират за 60–90 дни“, обяснява Андонов. "Сега очакваме този срок да надхвърли 90 дни и да стигне до три–четири месеца“.

Това означава повече време за преговори, по-голямо разминаване между очакванията на продавачите и тези на купувачите и, в крайна сметка, по-нисък обем сделки. Процесът е бавен, но именно това е характерно за пазара на имоти.

След инвеститорите остават житейските причини

Част от търсенето през 2025 г. е било чисто инвестиционно – реакция на инфлацията и очакванията около еврото. Тази група купувачи вече до голяма степен е напуснала пазара.

"Остават хората с реални житейски причини да купуват или продават“, казва Андонов. "Хората се събират, разделят се, раждат деца, местят се, търсят по-добро жилище. Това са процеси, които не зависят от валутата“.

Все по-голяма роля за банките

Паралелно с това покупките с ипотечни кредити ще стават все по-важни за пазара. Лихвите в България остават сред най-ниските в Европа, а растящите доходи улесняват достъпа до финансиране.

"Банковото кредитиране ще бъде водещ фактор занапред“, казва Андонов. "Това е естествено развитие за пазар, който навлиза в по-зряла фаза“.

Ефектът на еврото

Макар краткосрочно да не носи драматични промени, еврото ще има по-дълбоко отражение в следващите години. "То е стабилизиращ фактор“, подчертава Андонов. "Ефектът няма да се усети веднага, а постепенно – чрез по-устойчива икономика, по-високи доходи и по-дълбока конвергенция със средноевропейските нива“.

В този смисъл имотният пазар не приключва цикъла си, а просто влиза в нов етап – по-спокоен, по-предсказуем и по-близо до реалните възможности на домакинствата.

"Очакваме пазарът да намери новата си равновесна точка – ако не през 2026 г., то най-късно през 2027 г.“, обобщава Андонов. "И като цени, и като брой сделки“.